Asuntosijoittaja vinkkaa: 6 + 1 keinoa löytää erinomainen sijoitusasuntodiili

Hei, olen Pekka Väänänen, intohimoinen asuntosijoittaja ja täysipäiväinen yrittäjä. Aloitin asuntosijoittamisen vuonna 2012 käytännössä ilman alkupääomia. Pääsin kuitenkin nopeasti vauhtiin ja reilut neljä vuotta aloittamisesta olin päässyt tilanteeseen, että pystyin toteuttamaan unelmani eli siirtymään päivätyöstä täysipäiväiseksi asuntosijoittajaksi. Asuntosalkunrakentaja.fi sivustolla kerron omaa tarinaani ja jaan artikkeleiden ja E-kirjan muodossa tietoa ja kokemuksiani asuntosijoittamisesta. Tarjoamme asuntosijoittajille myös väylän hyviin sijoitusasuntoihin.

Asuntosijoittajilla on yksi yhteinen ongelma, jonka olen halunnut ratkaista. Tähän ongelmaan löytyy ratkaisuja tästäkin artikkelista. Mikä se ongelma on? Tottakai, hyvien sijoitusasuntojen löytäminen.

Tässä artikkelissa kertomani vinkit on todettu toimiviksi, joten uskallan antaa sinulle lupauksen: Jos luet tämän artikkelin läpi ajatuksella ja ryhdyt heti toimiin, saat puolen tunnin aikana tarjolle ensimmäiset hyvät sijoitusasuntodiilit ja seuraavan kuukauden aikana muutaman lisää. Kannattaa ryhtyä toimiin alkaen tämän artikkelin viimeisestä vinkistä.

Asuntosijoittamisessa on tärkeää pystyä löytämään hyviä kohteita ja maksaa niistä markkinahintaa matalampi hinta. Jos asuntosijoittamista haluaa verrata muihin sijoitusmuotoihin, esimerkiksi osakesijoittamisessa jokainen joutuu maksamaan osakkeesta saman hinnan eli sen hetkisen pörssinoteerauksen verran. Asuntosijoittamisessa asia on toisin ja sijoitusasunto on mahdollista ostaa alle markkinahinnan.

Tässä artikkelissa olen listannut 6+1 keinoa, joita hyödyntämällä asuntosijoittajalla on mahdollisuus löytää hyviä sijoitusasuntodiilejä ja ostaa alle markkinahintaisia sijoitusasuntoja.

Vinkki #1: Tee ostoilmoitus

Asuntojen myyjät harvemmin soittelevat sinulle suoraan. Tai ehkä he soittaisivat jos tietäisivät sinusta. Tämän takia kannattaa tehdä asunnon ostoilmoitus.

Ostoilmoitus kannattaa tehdä esimerkiksi

• Tori.fi sivustolle
• Paikallislehteen
• Kiinnostavan taloyhtiön ilmoitustaululle

Ostoilmoituksen potentiaali piilee sen hyödyissä asunnon myyjälle. Myyjä säästää välittäjänpalkkion ja parhaassa tapauksessa saa tehtyä kaupan nopeasti ja vaivattomasti yhdellä näytöllä ilman välittäjien kilpailuttamista, toimeksiantosopimuksia, siivouksia, asunnon kuvauksia ja viikoittaisia näyttöjä.

Asunnon myyjä saattaa olla tilanteessa, että asunnosta olisi päästävä nopeasti eroon, joten ilmoituksesi nähdessään myyjällä on suuri kiusaus tarttua tilaisuuteen ja tehdä nopeat kaupat pienellä vaivalla. Voi myös olla, ettei myyjä ole täysin selvillä markkinahinnoista tai ei välitä muutamista tuhansista, jolloin eteen voi tulla maukkaitakin tilaisuuksia ostaa asunto alle markkinahinnan.

Tai sitten asunnon omistaja voi haluta vapauttaa asunnossa kiinni olevat rahat muuhun tarkoitukseen ja jäädä asumaan vuokralle. Eräs ystävämme löysi tällä tavoin hyvän alle markkinahintaisen sijoitusasunnon. Asunnon myyjä oli eläkkeellä oleva nainen, joka halusi hankkia kesämökin, mutta jäädä asumaan nykyiseen asuntoon. Ostoilmoituksen perusteella myyjä otti yhteyttä ja kaupat tehtiin nopeasti yhden näytön jälkeen. Myyjän kanssa sovittiin yhteisesti kauppahinnasta sekä vuokraehdoista. Asunto vaihtoi omistajaa selvästi alle markkinahinnan, mutta tämä kävi myyjälle, koska hänen intressinsä toteutuivat ja kaupanteko oli helppoa.

Toimi näin: Laadi ilmoitus, jossa kerrot millaista asuntoa etsit ja miltä alueelta. Laita ilmoituksesi esimerkiksi Tori.fi –sivustolle, paikallislehteen ja/tai sinua kiinnostavan taloyhtiön ilmoitustaululle. Saatat saada monenlaisia ehdotuksia, niin hyviä kuin huonojakin. Huonoista ehdotuksista voit kieltäytyä kauniisti, mutta reagoi hyvän ehdotuksen osuessa kohdalle.

Vinkki #2: Kontaktoidu välittäjiin

Kenelle niitä asuntoja yleensä myyntiin tarjotaan? Kiinteistönvälittäjille tietenkin. Hyvällä välittäjällä on olemassa lista mahdollisista ostajista, jolloin esimerkiksi hyvä sijoitusasunto menee useimmiten kaupaksi ennen julkiseen myyntiin laittoa. Pyri pääsemään tuolle listalle.

Muista, että välittäjiäkin on joka lähtöön. Itse olen kertonut useammalle välittäjälle intresseistäni. Osa välittäjistä ei jostain syystä ota koskaan yhteyttä vaikka myyntiin tulisikin omiin kriteereihin sopiva kohde. Voi kuitenkin olla, että löydät luottovälittäjän, joka on yhteydessä, kun potentiaalinen asunto on tulossa myyntiin. Saatat esimerkiksi päästä katsomaan asuntoa ennen julkiseen myyntiin tuloa, joten parhaassa tapauksessa pääset käsiksi hyvään sijoituskohteeseen ennen muita. Kun teet välittäjän kanssa yhden onnistuneen kaupan, hän todennäköisesti tarjoaa sinulle kohteita ”privaatisti” jatkossakin.

Toimi näin: Selaa kiinnostuksen kohteena olevan kaupungin asuntojen myynti-ilmoituksia ja poimi vähintään 3-5 välittäjän yhteystiedot. Soita heidät yksitellen läpi ja kerro aikeistasi. Pyri sopimaan tapaaminen, koska on aina todennäköisempää, että yhteistyö jatkuu henkilön kanssa, jonka on vähintään kerran tavannut kasvotusten. Kannattaa myös käydä säännöllisesti asuntonäytöissä, keskustella välittäjien kanssa ja kertoa heille avoimesti, että etsit sijoitusasuntoa ja haluaisit kuulla potentiaalisista myyntiin tulevista kohteista.

Vinkki #3: Käytä hakuvahteja

Parhaat sijoitusasunnot eivät aina päädy julkisiin portaaleihin asti, mutta aivan varmasti potentiaalisia sijoitusasuntoja voi löytää myös julkisista asuntoportaaleista. Esimerkiksi Etuovi.com sivustolle pystyy asettamaan hakuvahdit, jotka ilmoittavat sähköpostitse, kun määritellyt kriteerit täyttävä asunto pamahtaa markkinoille.

Useimmiten myytävät asunnot hinnoitellaan markkinahintoihin, mutta joskus yksityisillä myyjillä tai välittäjillä voi sattua hinnoitteluvirheitä tai alhainen hinta voi johtua myyjän tilanteesta, jolloin on mahdollista ostaa asunto alle todellisen markkinahinnan. Tällaiset ”helmet” usein kyllä varataan alta aikayksikön, joten ilman hakuvahteja näihin ei ole asiaa. Jopa tunti myynti-ilmoituksen julkaisusta voi olla liian pitkä aika reagoida, koska parhaat kohteet ostetaan usein soittamalla ja suoraan kohteen pyyntihinnalla.

Toimi näin: Ota hakuvahti käyttöön ja aseta sähköposti-ilmoitus tulemaan välittömästi kriteeriesi mukaisen kohteen ilmestyttyä myyntiin. Lisäksi, jos asetat puhelimesi ilmoittamaan uusista sähköposteista, saat tiedon sopivasta kohteesta välittömästi. Näin saat edun muihin ja pystyt sopivan kohteen kohdalla reagoimaan nopeasti. Edellytys nopealla toiminnalle on toki se, että tunnet alueen markkinahinnat ja taloyhtiöt hyvin sekä olet sopinut rahoituksen valmiiksi pankin kanssa.

Vinkki #4: Jätä ostotarjouksia

Joskus saattaa olla niin, ettei asunto ole kiinnostava hintapyynnillä, mutta alemmalla hinnalla se herättäisi kiinnostuksesi. Tällaisessa tilanteessa voit tehdä tarjouksen ja ehdottaa nopeaa kauppaa. Hyvä olisi, jos olisit sopinut pankin kanssa rahoituksen etukäteen valmiiksi, jolloin myyjä voi suostua tiputtamaan hintaa, kun ostajalla on heti rahat valmiina eikä tarjouksessa ole rahoitus- tai oman asunnon myyntiehtoja.

Määritä etukäteen tietty tuottoprosentti (esim. 6% vuokratuotto), jonka sijoitukselta haluat ja tee tarjous sen mukaan. Älä päästä tunteita mukaan vaan pitäydy ennalta määrittämässäsi hinnassa ja muista, että etu on aina ostajan puolella. Myyjän osa on hankalampi. Myyjällä voi olla esimerkiksi pakkomyyntitilanne tai muuten vaan pelko siitä, ettei asunto mene kaupan. Sinun ei ole pakko ostaa, mutta myyjän voi olla pakko myydä.

Toimi näin: Kun löydät potentiaalisen kohteen, laske asunnolle kriteeriesi mukainen maksimihinta. Tee tarjous hieman alle laskelmiesi määrittämän hinnan, jolloin jätät itsellesi pienen neuvotteluvaran. Älä lipsu määrittämästäsi maksimihinnasta. Kovinkaan usein tarjous ei varmasti mene läpi, mutta riittää, kun esimerkiksi yksi kolmestakymmenestä tarjouksesta hyväksytään. Koskaan ei tiedä milloin tärppää. Toki jos laskemasi tarjous on kovin kaukana hintapyynnistä, kannattaa kysyä välittäjältä, että onko tarjousta järkevä tehdä vai kannattaako antaa olla ja säästää molempien aikaa ja vaivaa.

Vinkki #5: Verkostoidu

Jos sijoitusasuntojen määrää on aikomus kasvattaa voimakkaasti, nousevat kontaktit pitkässä juoksussa arvoon arvaamattomaan. Aivan ne kovimmat diilit eivät yleensä päädy julkisille markkinoille vaan niihin on mahdollista päästä käsiksi vain oikeiden kontaktien kautta. Me sijoitamme asuntoihin ammattimaisesti ja tekemistämme sijoitusasuntohankinnoista nykyään 100% tehdään kontaktien kautta.

Toimi näin: Pidä yllä keskustelua asuntosijoittamisesta erilaisissa tapahtumissa ja yhteisöissä. Ota puheeksi työpaikalla. Juttele harrasteporukassa. Käy asuntonäytöillä. Osallistu asuntosijoittamiseen ja sijoittamiseen liittyviin tapahtumiin. Ole yleensäkin aktiivinen ja tuo asiaasi esille. Mahdollisuuksia saattaa avautua yllättäenkin sillä koskaan ei tiedä kuka on asuntosijoituspelissä mukana ja millä tasolla. Olemme huomanneet käytännössä, että hyviä sijoitusasuntodiilejä ei tipahda nenän eteen itsestään vaan niitä on tullut tarjolle oman aktiivisuuden seurauksena.

Vinkki #6: Osta kumppaneiden kanssa yhdessä

Asuntosijoittamisessa pätee sääntö: tukkuhinnat ovat tukkuhintoja ja kuluttajahinnat ovat kuluttajahintoja. Mielenkiintoinen ero asunto- ja osakemarkkinoiden välillä syntyy tilanteessa, jossa yritys ostaa toisen yrityksen tai merkittävän osan yrityksen osakekannasta. Ostava yritys joutuu tällöin maksamaan preemion eli pörssinoteerauksen verran sekä hieman päälle. Asuntomarkkinoilla asia on päinvastoin, koska isompaa määrää ostettaessa saadaan tukkualennus.

Useamman asunnon nippuostossa yksittäinen asunto on mahdollista ostaa edullisemmin kuin yksittäin ostettuna. Harvalla kuitenkaan on varaa ostaa tuosta vaan 5-10 asuntoa kerralla. Ratkaisu tähän voi olla yhteisostot kumppaneiden kanssa. Julkisilla markkinoilla asuntoja myydään luonnollisesti pääsääntöisesti yksittäin, mutta isoilta sijoittajatahoilta on mahdollista ostaa isompia määriä kerralla. Sama malli toimii myös uudiskohteissa. Rakentaja haluaa riittävän varausasteen saadakseen kohteen käyntiin ja on näin valmis antamaan alennuksen isommista asuntonipuista.

Toimi näin: Kerää ympärillesi asuntosijoittamisesta kiinnostunut porukka. Sopivan kohteen osuttua kiikariin, aloittakaa neuvottelut myyjätahon kanssa isommasta asuntonipusta.

Bonusvinkki #6+1: Osta tukkuostajalta

Myös piensijoittaja pystyy ostamaan sijoitusasuntoja ”tukkuhinnoilla”. Miten se on mahdollista? Tämän mahdollistaa edellisessä vinkissä mainitut suursijoittajan määräalennukset. Vanhemmissa kohteissa homma toimii niin, että isompi sijoittajataho ostaa kokonaisen kerrostalokiinteistön, jolloin hinta voi olla 10-20% alle yksittäisten asuntojen markkinahinnan. Sijoittajataho maksaa varainsiirtoverot, muuttaa kiinteistön asunto-osakeyhtiöksi ja myy asunnot yksittäin piensijoittajille, mahdollisesti edelleen reilusti alle markkinahinnan.

Uudiskohteissa toimii sama logiikka. Sijoittajataho ostaa kokonaisen kerrostalon tai ison asuntomäärän ja saa sille sovitun alennuksen, yleensä 5-15% alle pyyntihintojen. Sijoittajataho myy asunnot eteenpäin piensijoittajille alle yksittäin ostettujen asuntojen hintojen.

Nämä ovat esimerkkejä, miten me olemme ratkaisseet piensijoittajien ongelman löytää hyviä alle markkinahintaisia sijoitusasuntoja. Olemme keränneet verkoston, johon kuuluu tällä hetkellä satoja asuntosijoittajia, joille tarjoamme säännöllisesti mahdollisimman hyviä sijoitusasuntoja.

Haluatko päästä käsiksi alle markkinahintaisiin sijoitusasuntoihin? Toimi näin: Mene osoitteeseen www.asuntosalkunrakentaja.fi ja liity sisäpiiriin. Sisäpiiri on väylä päästä käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin. Tiedotamme verkostoon kuuluvia säännöllisesti uusista sijoitusasunnoistamme.

-Pekka Väänänen, Asuntosalkunrakentaja.fi