Milloin on oikea hetki asuntokaupoille?

Miten asuntomarkkinoilla menee? Käykö kauppa? Nämä asiat askarruttavat montaa asunnon ostoa tai myyntiä harkitsevaa. Jotta kysymyksiin voitaisiin vastata yksinkertaisesti ja helposti, Nordea kehitti asuntomarkkinakellon, joka näyttää, miten asuntomarkkinoilla pyyhkii.

Milloin on oikea hetki asuntokaupoille?

Asuntomarkkinakellolla selkeyttä ja perspektiiviä

Asuntomarkkinoiden kehitystä on aikaisemmin luonnehdittu erikseen myyntihintojen ja toteutuneiden asuntokauppojen määrien avulla, mutta niitä ei ole tarkasteltu yhdessä.

Mietin, voisiko ne yhdistää samaan kuvaan niin, että siitä näkisi välittömästi, miten hinnat ja kauppamäärät kulkevat yhdessä, kertoo Pasi Sorjonen, Suomen talouden seurannasta ja ennusteista vastaava ekonomisti Nordeasta.

Tehtyään laskelmia viimeisen kymmenen vuoden kauppamäärillä sekä myyntihinnoilla Sorjonen huomasi, että asuntomarkkinakellon avulla voidaan tunnistaa erilaisia markkinatilanteita. Asuntomarkkinakello tarjoaa visuaalisen keinon esittää markkinoiden liikettä ja vaihtelua vuodesta toiseen ja sen avulla asuntomarkkinatilannetta on helpompi ymmärtää kokonaisuutena.

Kello on karkea tapa luonnehtia markkinoita ja se pistää perspektiiviin, missä markkinoilla suurin piirtein mennään, summaa Sorjonen.

Kellossa käytettävät hinnat ja kauppamäärät ovat poikkeamia pitkän aikavälin keskiarvosta. Luvut on kerätty Tilastokeskuksen ja Realian tilastoista. Asuntojen hinnat ovat kohonneet pitkällä aikavälillä karkeasti ansiotason tahdissa, ja tämän vuoksi ne on suhteutettu kuvaajassa juuri ansiotasoon. Kuvaajan keskipiste kuvastaa näin ollen pitkän aikavälin keskiarvoa, ja muut pisteet ovat vuosittaisia poikkeamia keskiarvosta.

Nordean asuntomarkkinakello

Kallis ja vilkas vai edullinen ja hiljainen?

Kello jakautuu neljään lohkoon, jotka luonnehtivat markkinatilannetta suhteessa pitkän aikavälin keskiarvoon. Esimerkiksi oikean yläkulman ”kallis ja vilkas” tarkoittaa sitä, että hinnat suhteessa ansiotasoon ovat pitkän aikavälin keskiarvon yläpuolella, ja myös asuntokauppojen määrä on tavanomaista suurempi.

Sen sijaan ”edullinen ja hiljainen” viittaa siihen, että asuntojen hinnat ovat pitkän aikavälin keskiarvon alapuolella, ja asuntokauppa käy keskimääräistä verkkaisemmin.

Sorjonen kertoo, että asuntomarkkinakellon voi sanoa käyvän ”vastapäivään”. Kun kauppamäärät kasvavat, eli kuvaaja liikkuu oikealle, alkavat hinnat nousta ja kuvaaja siirtyy kohti oikeaa yläkulmaa. Hintojen ollessa korkealla alkavat ensin kauppamäärät laskea.

Ihmiset pitävät ensin hintapyyntönsä ja sitten vasta tajuavat, että hetkinen, tämähän ei mene kaupaksi. Sitten myös hinnat tulevat pikkuhiljaa alas, Sorjonen selventää.

Näin kuvaaja siirtyy vasemman reunan kautta kohti vasemman alakulman hiljaista ja edullista markkinatilannetta, jossa asuntomarkkinat tällä hetkellä ovat.

Asuntomarkkinakello tarkastelee koko Suomen tilannetta, mutta alueellisesti voi olla isojakin eroja. Erityisesti pääkaupunkiseudun ja muun Suomen asuntomarkkinat ovat eriytyneet toisistaan. Tämän vuoksi esimerkiksi Helsingin asuntomarkkinakello näyttäisi melko erilaiselta kuin koko maan tilannetta tarkasteleva kuvaaja.

Ostajan markkinat saavat sijoittajat ja asunnonostajat liikkeelle

”Hiljainen ja edullinen” kuvaa hyvin Suomen asuntomarkkinoita viimeisten kolmen vuoden ajalta.

Finanssikriisin ja talouden taantuman myötä asuntomarkkinat ovat painuneet alas. Kaupankäynti on hidastunut, ja sitä myöten myös hinnat suhteessa ansiotasoon ovat tulleet alas, kertoo yksityistalouden ekonomisti Olli Kärkkäinen Nordeasta.

Miten tilanne vaikuttaa asunnon myyjään, ostajaan ja asuntosijoittajaan?

Kärkkäisen mukaan tällä hetkellä vallitsevat tietyssä määrin ostajan markkinat erityisesti isompien perheasuntojen kohdalla.

Korkotaso on tällä hetkellä matala. Jos asunnot ovat keskimääräistä edullisempia kuin yleensä, niin sikäli on hyvä tilanne ostaa.

Vaihtelua tilanteessa on Kärkkäisen mukaan kuitenkin alueellisesti ja asuntotyypin mukaan. Kysyntää riittää esimerkiksi kasvukeskuksissa sijaitseville kerrostaloyksiöille, joita tavoittelevat niin yksityiset ostajat kuin asuntosijoittajatkin.

Kun korot ovat matalalla ja muualta voi olla vaikea saada tuottoa, asuntosijoittaminen on suositumpaa, Kärkkäinen kertoo.

Kärkkäinen kuitenkin muistuttaa, että siinä vaiheessa, kun pohtii, minkä kokoista tai hintaista asuntoa lähtee ostamaan, kannattaa laskelmat tehdä korkeammalla korkotasolla. On nimittäin hyvin epätodennäköistä, että nykyinen matala korkotaso säilyisi koko laina-ajan.

Mitä tulevaisuus tuo?

Asuntomarkkinakellolla ei pysty ennustamaan tulevaa, mutta tiettyä kehityssuuntaa kello kuitenkin osoittaa. Koska kauppamäärät ovat tällä hetkellä tavanomaista pienemmät, eivät hinnat luonnollisestikaan nouse yhtäkkiä, eli kehitys ei lähde pystysuoraan ylöspäin.

Kellon kautta katsottuna kauppamäärien pitäisi lähteä ensin kasvuun, jotta myös hinnat voisivat nousta, summaa Kärkkäinen.

Toisin sanoen kello jatkaisi tuttua kiertoaan vastapäivään. Mutta millä nopeudella ja kuinka pian näin tapahtuu – sitä on Kärkkäisen mukaan vaikea ennustaa.

Jotain vuoden 2016 kehitystrendejä Kärkkäinen kuitenkin pystyy nimeämään, kuten kaupungistumisen ja matalat korot.

Korkotaso säilyy matalana, mikä tukee asuntomarkkinoita, Kärkkäisen listaa.

Matalat korot edistävät kaupankäyntiä ja asuntojen vaihtumista. Kärkkäisen mukaan on myös todennäköistä, että alueelliset erot asuntomarkkinoilla ja hinnoissa tulevat kasvamaan entisestään, kun muuttoliike suuriin kaupunkeihin jatkuu.

Kärkkäinen ei usko, että tuleva vuosi toisi mukanaan isompia muutoksia Suomen yleiseen taloustilanteeseen.

Vaikka talous lähtisi pieneen kasvuun, ennustettu kasvu on pientä ja myös sen vaikutukset asuntomarkkinoihin jäävät pieniksi, Kärkkäinen summaa.

Lue lisää aiheesta Janne Hurmeen blogitekstistä ”Asuntosijoittamisen lyhyt oppimäärä”.

Ota yhteyttä ja varaa aika asuntolainaneuvotteluun

Teksti: Paula-Maija Wallin

Kuvitus: Laura Hakalisto

Juttu on julkaistu ensimmäisen kerran Ajassa.nordea.fi -sivustolla 5.2.2016.

Milloin on oikea hetki asuntokaupoille? logo