Näin tulkitset taloyhtiön papereita asuntokaupoilla – paina mieleen viisi vinkkiä

Jos haluat välttää yllättäviä menoja, kannattaa ennen asuntokauppoja selvittää taloyhtiön kunto ja tulevat remontit. Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pyynnönen opastaa taloyhtiön papereiden ja suunnitelmien tulkinnassa. 

taloyhtiön paperit asuntokaupoilla

Ensimmäisen oman asunnon ostaminen on useimmille yksi elämän suurimmista sijoituksista ja taloudellisesti merkittävimmistä päätöksistä. On tärkeää, että asunto vastaa omia tarpeita; sen sijainti on hyvä ja pohjaratkaisu miellyttää.

Kun huoneiston hankkii asunto-osakeyhtiöstä, ei todellisuudessa osteta asuntoa, vaan sen hallintaan oikeuttavia osakkeita. Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pyynnönen muistuttaakin, että asuntokaupoilla olisi syytä kiinnittää huomiota paitsi itse asuntoon myös taloyhtiöön.

– Asunto-osakeyhtiössä kustannukset katetaan yhtiövastikkeella. Jos taloyhtiön suunnitelmissa piilee mittavia remontteja tai yhtiötä ei ole hoidettu hyvin, voi osakkaalle tulla vastaan kalliita yllätyksiä.

1. Isännöitsijäntodistus kertoo taloyhtiön kunnosta  

Isännöitsijäntodistuksesta selviää taloyhtiön korjaushistoria sekä seuraaville viidelle vuodelle arvioidut korjaustoimenpiteet. Pyynnösen mukaan isännöitsijäntodistus antaa kokonaiskuvan taloyhtiön kunnosta.

– Korjaushistoria kertoo, kuinka yhtiötä on hoidettu. Hälyttävänä pitäisin esimerkiksi sitä, ettei vanhassa yhtiössä olisi tehty minkäänlaisia isompia peruskorjauksia, kuten julkisivu-, putki- tai kattoremontteja, eikä sellaisia olisi suunnitteilla.

Viisi vuotta on asuntokaupoilla tietysti lyhyt aika, kun lainakin hankitaan usein kymmeniksi vuosiksi. Isännöitsijäntodistuksesta voi kuitenkin päätellä myös sen, että mikäli vanhan taloyhtiön historiassa tai viiden vuoden säteellä ei näy esimerkiksi putkiremonttia, on se melko varmasti tulossa seuraavan kymmenen vuoden aikana.

2. Taloyhtiön laina on osoitus suunnitelmallisesta kunnossapidosta 

Isännöitsijäntodistuksesta selviää myös taloyhtiön laina. Pyynnösen mukaan on hyvin tavallista, että vanhemmalla taloyhtiöllä on lainaa, eikä sitä kannata pelätä. Päinvastoin – laina kertoo yleensä siitä, että taloyhtiöstä on pidetty huolta.

– Lainaa otetaan kunnostustöihin ja on hyvä merkki, että kunnostusta tehdään suunnitelmallisesti. Otetaan lainaa esimerkiksi putkiremonttia varten, maksetaan sitä vaikka viisi vuotta ja otetaan lainaa seuraavaan remonttiin.

Jos isoja remontteja aletaan tehdä kerralla, voi se tulla kalliiksi, sillä huonokuntoisen taloyhtiön voi olla hankala saada lainaa, ainakaan kovin hyvillä ehdoilla. Tämä tarkoittaa, että remontit tulevat osakkeenomistajille paljon kalliimmaksi, kuin sellaisessa yhtiössä, jossa remontit tehdään ajallaan ja suunnitelmallisesti.

3. Kaavoitus kertoo naapuruston kehityksestä

Kaavoituksesta selviää, minkälaisia suunnitelmia alueen kehittämiseksi on. Pyynnösen mukaan kaavoitukseen on syytä tutustua etenkin, jos suunnittelee osakkeen ostamista rakenteilla olevalta tai uudelta asuinalueelta. Hän kertoo tarinan tuttavastaan, joka osti rivitalo-osakkeen rauhalliselta alueelta pikkukaupungista.

– Pian kauppojen jälkeen selvisi, että naapuriin oli suunnitteilla lasten Angry Birds -teemapuisto. Tuttavaani tämä ei haitannut, sillä hänellä on itselläänkin pieniä lapsia. Hän pohti kuitenkin, että eikö myyjän olisi kuulunut kauppojen yhteydessä informoida ostajaa tällaisesta suunnitelmasta.

Pyynnösen mukaan myyjällä on teoriassa tiedonantovelvollisuus, mutta käytännössä sen toteutumista on hankala valvoa. Kannattaa siis olla itse aktiivinen ja pyytää kaavoitusta nähtäville kunnalta, mikäli asuinympäristö on asuntokaupoilla tärkeä kriteeri.

4. Yhtiöjärjestys on taloyhtiön oma laki  

Taloyhtiön yhtiöjärjestykseen on hyvä perehtyä etukäteen. Esimerkiksi yhtiöjärjestykseen merkitty lunastuspykälä voi laittaa kapuloita asuntokauppojen rattaisiin, vaikka olisit jo tehnyt kauppakirjat ja maksanut käsirahan unelmiesi asunnosta.

Lunastusoikeus tarkoittaa, että taloyhtiön osakkeenomistajilla on oikeus lunastaa jo osittain maksettu asunto. Mikäli osakas päättää lunastaa asunnon, saa ostajaehdokas toki rahansa takaisin, mutta mielipaha menetyksestä voi olla suuri. Mikäli siis yhtiöjärjestykseen on kirjattu lunastuspykälä, kannattaa muutamien viikkojen lunastusaika odottaa rauhassa loppuun asti.

Yhtiöjärjestykseen kannattaa muutenkin paneutua. Lunastuspykälän ja muiden mahdollisten poikkeavien ehtojen lisäksi siitä selviävät muiden muassa huoneistoselitelmä ja vastikevelvollisuus.

Huoneistoselitelmästä käy ilmi, mitkä osakkeet antavat oikeuden hallita tiettyä tilaa. Jos olet esimerkiksi ostamassa huoneistoa, jossa on sauna, mutta siitä ei ole huoneistoselitelmässä mitään mainintaa, voi sauna olla tehty muutostyönä. Tämä tarkoittaa, että sauna on rakennettu asuntoon jälkikäteen. Remonttien yhteydessä saunasta ja tästä muutostyötasosta voi tällöin koitua sinulle ylimääräisiä kustannuksia, yhtiövastike kun kattaa kulut aina vain perustasoon asti.

Yhtiöjärjestyksestä selviää myös vastikeosuus, joka määrää osakkeenomistajan maksuosuuden taloyhtiön erilaisista hankkeista. Vaikka olisit ostamassa parvekkeetonta asuntoa, parvekkeiden lasituksesta aiheutuvat kustannukset voivat kuulua myös sinulle tai vaikka sinulla ei olisi autoa, olisit velvollinen osallistumaan autotallin remontoinnista aiheutuviin kustannuksiin.

5. Käytä järkeä ja esitä kysymyksiä  

Pelkkiin papereihin ei asuntokaupoilla kannata luottaa. Isännöitsijäntodistuskaan ei aina kerro kaikkea olennaista esimerkiksi todellisesta korjaustarpeesta. Kannattaa siis olla tarkkana asuntonäytössä ja silmäillä koko rakennus huolellisesti; katsella ympärilleen rappukäytävässä ja kysyä, minkälaisia tiloja taloyhtiöön kuuluu.

Myyjällä on asuntokauppalain mukaan tiedonantovelvollisuus. Jos asuntokaupassa käytetään välittäjää, on hänen tehtävänsä hankkia ostajaehdokkaalle vaadittavat paperit ja tiedot. Myös ostajalla on tiedonhankkimisvelvollisuus. Pyynnönen kehottaa, että tarvittaessa voi ottaa yhteyttä myös isännöitsijään tai taloyhtiön puheenjohtajaan.

– Kun olin itse taloyhtiömme puheenjohtaja, niin minullekin eräs ostajakandidaatti soitti ja kysyi jopa sellaista asiaa, että minkälainen henki teillä on siellä taloyhtiössä, kertoo Pyynnönen.

Tutustu Huoneistokeskuksen tuoreimpaan markkinakatsaukseen

 Onko sinulla muuttosuunnitelmia? Tutustu asuntolaina-asioihin tarkemmin täällä.

Testaa laskurilla paljonko maksat lainaa kuukaudessa.

Teksti: Veera Argillander

Artikkeli on julkaistu ensimmäisen kerran Ajassa.nordea.fi -sivustolla 25.8.2016

Lue lisää asuntoneuvoja Nordealta

Näin tulkitset taloyhtiön papereita asuntokaupoilla – paina mieleen viisi vinkkiä logo

Sammio