Yhtiölaina kiinnostaa asuntosijoittajaa

Yhtiölainaan liittyy asuntosijoittamisen näkökulmasta merkittäviä verotuksellisia seikkoja. Verotuksen lisäksi asuntosijoittajan on hyvä huomioida myös muita yhtiölainan ominaisuuksia ja ottaa laskin avuksi asuntokaupoille.

Yhtiökokous päättää yhtiölainan kirjanpitotavasta

Pääoma- eli rahoitusvastike tarkoittaa yhtiövastikkeen osaa, jolla katetaan taloyhtiön lainojen takaisinmaksusta muodostuvat kulut. Uusissa yhtiöissä rahoitusvastikkeen osuus voi olla suuri, koska sillä katetaan rakentamisesta aiheutuneita kustannuksia. Vanhoissa yhtiöissä yhtiölaina on usein nostettu esimerkiksi putki- tai julkisivuremontin kulujen kattamiseksi.

Taloyhtiön yhtiökokous päättää, miten yhtiölaina käsitellään yhtiön kirjanpidossa. Taloyhtiö voi joko tulouttaa tai rahastoida pääomavastikkeet tilinpäätöksessään. Asuntosijoittaja saa molemmissa tapauksissa vähentää verotuksessa yhtiölainan menot, joskin eri tavoilla.

Tuloutettu vai rahastoitu pääomavastike?

Mikäli rahoitusvastikkeet tuloutetaan eli luetaan tuloksi yhtiön kirjanpidossa, voi asuntosijoittaja vähentää maksetut rahoitusvastikkeet omista vuokratuloistaan.

Jos pääomavastike on puolestaan rahastoitu taloyhtiön kirjanpidossa, ei sitä voi vähentää vuokratulosta. Tällöin asuntosijoittaja voi lisätä maksetut pääomavastikkeet asunto-osakkeen hankintamenoihin ja ne huomioidaan verotuksessa asuntoa myytäessä mahdollista luovutusvoittoa laskettaessa. Mikäli asunto on tarkoitus omistaa pitkään, voi hyöty laimentua ajan myötä. Jotta vähennyksestä hyötyy, tulee asunnon arvon olla myös noussut ajan kuluessa.

Selvitä yhtiön toimintatavat

Asuntosijoittajan kannattaa selvittää ennen asunnon ostamista, miten yhtiön kirjanpidossa yhtiölainat on tavattu käsitellä. Käytetty tapa ei pääsääntöisesti selviä isännöitsijäntodistuksesta, joten asiaa kannattaa myös tiedustella isännöitsijältä tai taloyhtiön kirjanpitäjältä.

Huomioi kuitenkin, että yhtiökokous päättää asiasta. Yhtiökokous voi myös muuttaa aiempia toimintamallejaan asian suhteen. Näin ollen taloyhtiön yhtiökokouksissa kannattaa olla aktiivinen ja yrittää vaikuttaa päätöksentekoon, mikäli kannattaa tiettyä toimintamallia taloyhtiön hoitamisessa.

Laskin avuksi asuntokaupoille

Sijoituspäätöstä ei kannata tehdä pelkästään yhtiölainan tai sen käsittelytavan perusteella. Vanhemmassa yhtiössä sijaitsevaa asuntoa ostettaessa kannattaa ottaa selvää, onko isot remontit jo tehty vai vasta tuloillaan. Mahdollisilla remonteilla voi olla hyvinkin suuri vaikutus taloudelliseen lopputulokseen. Ennen asuntokauppoja kannattaa laskea tarkkaan, millaisen tuoton kohteesta tulee saamaan tulevat remontit huomioiden. Remonttia varten otettava yhtiölaina tai oma pankkilaina lisää kuluja, mikä vastaavasti pienentää saatavaa tuottoa.

Uusissa asunnoissa yhtiölainan osuus voi olla jopa 70 % kohteen myyntihinnasta. Uusissa kohteissa ensimmäisinä vuosina saatetaan lyhentää rahoitusvastikkeena pelkästään yhtiölainan korkoja. Asunnosta kiinnostuneen on hyvä selvittää, mikä rahoitusvastikkeen suuruus tulee olemaan siinä vaiheessa, kun lainanlyhennykset alkavat sekä onko yhtiölaina suojattu koronnousua vastaan. Mikäli lainaa ei ole suojattu, on varauduttava siihen, että rahoitusvastike tulee nousemaan samassa suhteessa kuin korot, mikä vaikuttaa sijoituskohteen kassavirtaan.

Laina tulonhankkimislainaksi omiin nimiin

Omistamaansa sijoitusasuntoon kohdistuvan yhtiölainaosuuden voi yleensä maksaa pois. Jos yhtiölainan maksun rahoittaa omiin nimiin otetulla lainalla, ei kyse ole asuntolainasta vaan tulonhakkimislainasta. Omiin nimiin otettu laina on usein yhtiölainaa joustavampi maksuohjelmamuutosten ja laina-ajan pituuden suhteen. Tulonhankkimislainaan voi helposti yhdistää myös korkosuojauksen.

Artikkelia varten on haastateltu pankinjohtaja Lasse Saarta sekä aluejohtaja Tero Seikkulaa Nordeasta.

Sijoitusasunnon rahoittaminen tulonhankkimislainalla

Tiesitkö, että sijoitusasunnon hankkimiseen otettu laina ei ole asuntolaina vaan tulonhankkimislaina? Tulonhankkimislainan korot sekä lainanhoitokulut ovat kokonaisuudessaan vähennyskelpoisia verotuksessa.

Lue verottajan sivuilta lisää tulonhankkimislainasta.

Kiinnostaako asuntosijoittaminen?

Lue myös: Täydellistä sijoitusasuntoa metsästämässä sekä Yhdeksän vinkkiä sijoitusasunnon ostajalle.

Teksti: Riikka Karppinen

Kuva: Eeva Murtomäki

Teksti on julkaistu ensimmäisen kerran 22.11.2017 ajassa.nordea.fi -sivustolla

Yhtiölaina kiinnostaa asuntosijoittajaa logo

Sammio