Oma toimitus
Asunnon tai kiinteistön kauppakirjassa on usein mukana teksti ”Ostaja ottaa kaupan kohteen vastaan sellaisena kuin se on.” Lain mukaan tällainen lause on kuitenkin riitatilanteessa pelkkää sanahelinää. ”Ostajan oikeutta valittaa kaupan jälkeen löytyneestä virheestä voidaan rajoittaa kauppakirjassa vain tarkoilla ehdoilla. Yleinen ja kaiken kattava ”sellaisena kuin se on”-lauseke ei riitä”, Herkulex.fi-lakimiespalvelun asiantuntija muistuttaa.
Kauppakirjan yksityiskohtaisia ehtoja siitä, mitkä asunto- ja kiinteistökaupan riskit kuuluvat myyjän sijaan ostajalle, kutsutaan vastuunrajoituslausekkeiksi. Niiden käyttäminen vaatii äärimmäistä huolellisuutta ja tarkkuutta, sillä vastuunrajoituslausekkeella ostaja luopuu lain tarjoamasta suojasta. Nämä kolme esimerkkiä kertovat, milloin lauseketta kannattaa käyttää ja mitä siinä tulisi ottaa huomioon.
Tutustu asuntoon ja kuuntele kuntotarkastusta
Ostaja voi vaatia myyjältä hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai jopa koko kaupan purkua, jos asunnosta löytyy kaupan jälkeen yllättävä virhe.Tämä edellyttää, että ostaja on tutustunut asuntoon ja sen tärkeisiin asiakirjoihin huolella ennen kauppoja. Jos virhe on ollut ostajan tiedossa ennen kauppoja, siitä ei voi enää valittaa. Kaikki tieto, joka löytyy kauppakirjasta ja sen liitteistä, kuten kuntotarkastusraportista, on lain mukaan kerrottu ostajalle. Selvyyden ja riitojen välttämisen vuoksi tästä on hyvä mainita kauppakirjassa vastuunrajoituslausekkeella.
Esimerkkitapaus (Helsingin hovioikeus 2017): Myyjillä ja ostajilla oli riitaa salaojista, joihin liittyvistä virheistä varoitettiin kuntoraportissa etukäteen. Ostajilla ei ollut valitusoikeutta, koska heidän olisi pitänyt lukea kuntoraportti ja ottaa varoitus vakavasti. Vastuunrajoituslausekkeen ansiosta myyjät vapautettiin vastuusta.
Ole riittävän yksityiskohtainen
Mitä yksityiskohtaisemmin vastuunrajoituslauseke on kirjoitettu, sen parempi. Tarkkaan määritetyllä lausekkeella myyjä ja ostaja voivat sopia vastuista laista poikkeavalla tavalla.
Esimerkkitapaus (Korkein oikeus 2012): Kaksi elinkeinonharjoittajaa teki kaupat kiinteistöstä, jossa ostaja oli ollut vuokralaisena jo kymmenen vuoden ajan. Vastuunrajoituslausekkeeseen oli kirjattu, että vastuu rakennuksesta kuului ostajalle. Ostaja kyseenalaisti vastuunrajoituslausekkeen, sillä hänen mukaansa myyjä oli antanut virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa kiinteistön kunnosta. Hän myös väitti, ettei lauseke ollut tarpeeksi yksityiskohtainen.
Korkeimman oikeuden mukaan vastuu rakennuksesta oli siirretty selkeästi kokonaan ostajalle. Ostajan olisi myös pitkäaikaisena vuokralaisena pitänyt ymmärtää vanhan rakennuksen mahdolliset laajat kunnostustarpeet. Lisäksi ostaja ei ollut tehnyt kuntotarkastusraportissa suositeltuja perusteellisia kuntotutkimuksia ennen kaupantekoa. Vastuunrajoituslauseke oli sitova, eikä ostajalla ollut valitusoikeutta kaupoista.
Salainen virhe on myyjän vastuulla
On hyvä muistaa, että lain mukaan myyjä vastaa asunnon tai kiinteistön salaisesta eli piilevästä virheestä, josta kumpikaan osapuoli ei ole voinut tietää kaupantekohetkellä. Salaista virhettä ei voida rajata pois myyjän vastuulta edes vastuunrajoituslausekkeella. Seuraavassa tapauksessa virhe olisi ollut ostajan vastuulla vain, jos siitä olisi mainittu kuntotarkastusraportissa.
Esimerkkitapaus (Korkein oikeus 2009): Kahden yksityishenkilön välisen kaupan jälkeen kiinteistöstä löytyi salainen virhe. Myyjän mielestä vastuu virheestä olisi kuulunut vastuunrajoituslausekkeen vuoksi ostajalle. Kuntotarkastusraportista ilmenneet virheet ja puutteet oli siirretty vastuunrajoituslausekkeella ostajan vastuulle. Salaista virhettä ei kuitenkaan ollut mainittu kuntotarkastusraportissa, joten oikeus oli ostajan puolella.
Asiantuntijan avulla vähemmän ristiriitoja
Oikeuden ratkaisu perustuu aina kaikkiin saatavilla oleviin faktoihin, mutta kauppakirja vastuunrajauslausekkeineen on riitojen ratkaisussa hyvin tärkeässä roolissa. Laatimalla sen yhteistyössä asunto- ja kiinteistölain asiantuntijan kanssa voit välttyä monelta väärinkäsitykseltä ja minimoit kiistat kaupanteon jälkeen. Herkulex.fi-yhteistyökumppanimme on tukenasi kaikissa asuntokauppoihin liittyvissä lakiasioissa.
Muista vastuuasioita pohtiessasi ainakin kaksi asiaa:
- Tutustu asuntoon tai kiinteistöön ja sen mahdollisiin riskeihin huolella. Älä rajaa lain tarjoamaa suojaa pois, jos et ole aivan varma asiastasi.
- Tarkista asiantuntijalta, että vastuunrajoituslauseke on tarpeeksi yksityiskohtainen ja räätälöity juuri tähän kauppaan sopivaksi.
Lue myös:
Ostajan vastuu velvoittaa – tutustu siis asuntoon huolella ennen kauppoja!
Tiedätkö mikä on sitova ostotarjous? Harkitse tarkkaan ja vältä turha rahanmeno
Katso myös nämä
Yhteistyössä Glik LKV
Yhteistyössä Kuntotarkastaja Lintukangas
”lain mukaan myyjä vastaa asunnon tai kiinteistön salaisesta eli piilevästä virheestä, josta kumpikaan osapuoli ei ole voinut tietää kaupantekohetkellä”. Tämä onkin lain suurin epäkohta. Tietysti voidaan olettaa, että myyjä asunnon omistajana tuntee asunnon paremmin kuin ostaja ja hän olisi voinut kenties löytää asunnosta kaikki salaisetkin virheet, mutta kun näin ei ole. Salainen virhe on salainen.
Yleiseen oikeustajuun kuuluu käsitys, että kun ostaa vanhaa, ei voi olettaa sen olevan priimakunnossa. Näin sanoo jo maalaisjärki. On fakta, että käytännössä jotkin viat tulevat esiin vasta ajan kanssa. Jotkut salaiset virheet voivat ottaa aikaa kehittyäkseen ja tullakseen esiin – esimerkiksi ne niin kovin yleiset kosteusvauriot, jotka suurimmaksi osaksi johtuvat aikanaan aivan oikein ja määräysten mukaan tehdyistä, mutta jälkikäteen jälkiviisaina riskirakenteiksi luokitelluista rakenteista tai piiloon jääneistä rakennusvirheistä. On melkoista arpapeliä, kenen omistajan aikana nämä tulevat oikeasti esiin. Jollekulle jää käteen Musta Pekka. Mielestäni tällainen riski on aina kuulunut asuntokauppaan ja ostajan vastuulle, mutta nyt tämä ikiaikainen periaate on käännetty päälaelleen. Asunnot on aina myyty siinä kunnossa kuin ne myyntihetkellä ovat, niine ominaisuuksineen, vikoineen kuin hyvine ja huonoine puolineen.
Se mitä tapahtuu kaupanteon jälkeen, on ostajan vastuulla – siis näinhän sen tulisi mennä yleisen oikeustajun mukaan. Myyjähän on pitänyt asunnosta kuitenkin niin hyvää huolta, että se on kelvannut sellaisenaan ostajalle ostohetkellä. Asia on tietysti täysin toinen, jos myyjä on tarkoituksellisesti toiminut petollisesti ja pimittänyt tietoa tai harhauttanut ostajaa. Mutta näin lienee vain aniharvoissa tapauksissa. Sen sijaan viiden vuoden vastuuaika on niin pitkä, että siinä ajassa uusi omistaja eli ostaja saattaa jo ehtiä omalla toiminnallaan ja elintavoillaan aiheuttaa rakennuksen piilevän virheen esilletulemisen. Rakennus on voinut oikein käytettynä kestää ja toimia vuosikymmeniä, mutta puutteellinen lämmitys, jatkuva lotraaminen, olematon ilmanvaihto tms. voivat johtaa kosteusvaurioon jopa täysin terveessäja oikein rakennetussa rakennuksessa. Nykylain mukaan vastuussa on kuitenkin myyjä, vaikka tilanne olisi kehittynyt ostajan omistusaikana ja hänen tuottamuksellaan, koska kyseessä on salainen virhe!
Onko myyjän turvaksi olemassa mitään keinoa, jolla voisi rajata tällaiset ”salaiset virheet” ostajan vastuulle? Tai rajata myyjän vastuuajan esim. vuoden mittaiseksi? Tai todellakin sitovasti siirtää vastuun asunnosta/kiinteistöstä kokonaan ostajalle kaupantekohetkestä eteenpäin?
Asia on yksinkertainen:
– Salainen virhe on ollut kaupan kohteessa ostohetkellä eli kohteen arvo on puolin ja toisin arvioitu väärin liian korkeaksi.
– Jos virhe olisi ollut osapuolten tiedossa, se joko olisi alentanut kauppahintaa tahi olisi estänyt kaupan syntymisen.
– Sen tähden kauppatilanne on käytävä läpi ikään kuin virhe, sellaisena kuin se oli kaupanteon ajankohtana, olisi ollut osapuolten tiedossa kaupasta neuvoteltaessa.
– Joko siis
a) kauppahintaa palautetaan ostajalle niin paljon, että kauppa virheesta huolimatta olisi syntynyt alennetulla hinnalla; tai
b) kauppa puretaan, jos virhe on niin olennainen, että ostaja sen tietäessään olisi kieltäytynyt kaupasta.